Il est fréquent que les emprunteurs décident de rembourser leur crédit, en totalité ou en partie, de manière anticipée, pour diverses raisons. Dans pareil cas, ils peuvent être redevables d’une indemnité de remploi. Notre juriste examine les tenants et aboutissants de cette indemnité.
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Notion d’une indemnité de remploi

L’indemnité de remploi correspond à la différence entre, d’une part, les intérêts que la banque aurait perçus jusqu’à la fin du crédit si le crédit n’avait pas été remboursé anticipativement et, d’autre part, les intérêts qu’elle pourra percevoir en replaçant le capital remboursé anticipativement sur le marché interbancaire.

De fait, en cas de remboursement anticipé, le prêteur retrouve le capital mais n’aura plus d’intérêts.

Il subira donc un manque à gagner pendant le reste de la durée du prêt initial.

Afin de compenser ce manque à gagner, il demandera à l’emprunteur une indemnité de remploi en remplacement du capital.

Mécanisme

La loi prévoit en cas de remboursement total ou partiel d’un prêt à intérêt qu’il ne peut en aucun cas être réclamé au débiteur, indépendamment du capital remboursé et des intérêts échus, une indemnité de remploi d’un montant supérieur à 6 mois d’intérêts calculés sur la somme remboursée au taux fixé par la convention.

En pratique, le prêteur insèrera une clause type dans le contrat de prêt selon laquelle l’indemnité ne peut pas être supérieure à 1% du capital remboursé par anticipation, lorsque le contrat court encore pendant plus d’un an ou à 0,5% du capital remboursé par anticipation, lorsque le contrat court encore pendant moins d’un an.

L’indemnité de remploi ne pourra être supérieure à l’intérêt que vous payeriez si vous ne remboursiez pas par anticipation.

Si vous remboursez anticipativement au cours d’une période où le taux débiteur est variable, le prêteur ne peut pas vous réclamer une indemnité de remploi.

Le consommateur est libre de rembourser en tout ou en partie et à tout moment son crédit par anticipation.

Pour ce faire, il devra aviser le prêteur de son intention par lettre recommandée à la poste au moins 10 jours avant le remboursement.

Dans les 10 jours de la réception de la lettre du consommateur, le prêteur communiquera à l’emprunteur le montant de l’indemnité réclamée sur un support durable (courrier simple, e-mail) et précisera le calcul de l’indemnité.

Légalement, il appartient au bailleur de réaliser les travaux de rénovation et de mise en conformité dans l’immeuble donné à bail. Sous certaines conditions, la loi autorise le locataire à réaliser lui-même ces travaux. Il n’est pas rare de voir des locataires faire une demande de crédit pour agrandir la salle de bain ou rénover la cheminée de la maison qu’ils tiennent en location depuis plusieurs années. Voyons comment se concrétise cette relation contractuelle en pratique.

Notion du bail locataire

Le bail de rénovation est une modalité du bail de résidence principale. Il s’agit d’un contrat par lequel, en contrepartie de l’engagement du locataire d’effectuer certains travaux, le bailleur lui concède pendant une période déterminée (et qui peut être supérieure à 9 années) un ou plusieurs avantages :

• Soit renoncer à la faculté de mettre fin au bail ;
• Soit renoncer à la faculté de demander la révision du loyer ;
• Soit concéder une diminution ou une remise du loyer ;

Nature des travaux

Les travaux visés par le législateur sont de tout type à l’exclusion de ceux qui en vertu de la loi incombent au locataire. On pense plus généralement aux travaux de rénovation, aux grosses réparations et aux travaux de mise en conformité du bien loué.

Cette dernière hypothèse permettra donc au locataire d’habiter momentanément un immeuble non conforme.

Formalités

Un accord verbal est insuffisant. La loi exige la rédaction d’un écrit entre les parties, lequel peut intervenir à tout moment du bail en cours. Il est donc parfaitement envisageable de modifier un bail de résidence principale en bail de rénovation.

Le contrat doit également stipuler que le locataire s’engage à réaliser à ses frais dans le bien loué des travaux déterminés et fixer le délai dans lequel ces travaux doivent être exécutés. Outre sa durée, le contrat doit mentionner la contrepartie fournie par le bailleur.

Concernant les travaux pour mise en conformité du bien loué avec les exigences élémentaires de sécurité, salubrité et habitabilité, la loi impose des conditions supplémentaires.

A savoir que ces travaux soient décrits avec précision, que le début des travaux soit fixé dans un délai raisonnable et qu’aucun loyer ne soit exigible pendant la durée convenue pour ceux-ci, étant entendu que cette durée ne peut être inférieure à celle qui est raisonnablement nécessaire pour les effectuer.

En outre, le bailleur devra concéder au moins un engagement complémentaire de ceux évoqués ci-avant, à savoir s’interdire de mettre fin au bail la plupart du temps.

Enfin, à la demande de la partie la plus diligente, il sera procédé à une réception contradictoire des travaux au terme de leur réalisation. De cette manière, le propriétaire pourra s’assurer que les travaux convenus ont été correctement réalisés.

Recommandations

Bien que la formule soit séduisante pour les deux parties, à savoir une plus-value non négligeable pour le vendeur contre une occupation gratuite pour l’acheteur, la prudence reste de mise.

Tout d’abord, ne négligez pas de souscrire une assurance pour des travaux d’une telle ampleur car seule votre responsabilité pourra être engagée le cas échéant.

S’agissant d’un bail, le bailleur pourra le résilier à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois, pour occupation personnelle par exemple. Veillez donc à inclure une clause qui prévoit une restitution du coût des travaux au cas où la résiliation du bail intervient dans un délai concomitant à l’achèvement des travaux.

Si à l’inverse, vous quittez les lieux et que les travaux ne sont pas achevés, vous serez susceptible de devoir dédommager le propriétaire pour la valeur des travaux non exécutés.

Vous bénéficiez de revenus modestes et vous éprouvez des difficultés pour obtenir un crédit hypothécaire classique. Pas de panique, le prêt hypothécaire social « habitat pour tous » est taillé pour vous. Notre juriste vous expose les avantages d’un tel prêt.

Notion prêt hypothécaire social

Le prêt hypothécaire social est un prêt octroyé par la Société Wallonne du Crédit Social en vue de financer la construction. Ou l’achat d’un premier logement en Région Wallonne, destiné à l’occupation personnelle des emprunteurs.

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Conditions d’octroi

Comme pour toute demande de prêt, le prêteur procédera à un examen minutieux de votre solvabilité sur base des informations recueillies dans le formulaire de demande de crédit. Il vous faudra donc montrer pattes blanches, notamment en déclinant votre identité (majeur) et en  produisant la preuve de vos revenus mensuels nets.

Le cas échéant, le prêteur consultera la Centrale des Crédits aux Particuliers. La mensualité de remboursement du crédit hypothécaire ne pourra pas être supérieure à un tiers des revenus nets mensuels des emprunteurs.

Vos revenus annuels ne pourront pas dépasser 53.000 €. Il conviendra également d’exciper le titre de propriété ou le compromis de vente de votre logement. La valeur vénale du logement devra être inférieure à 204.000 €. Un expert sera désigné à cet effet, le cas échéant.

La réglementation vise tout immeuble à usage d’habitation. La superficie des locaux à usage professionnel ne pourra donc pas dépasser 20 % de la superficie habitable.

une durée du crédit s’échelonne entre 10 et 30 ans, le crédit hypothécaire devant totalement être remboursé à l’âge de 70 ans. Le taux d’intérêt applicable sera celui correspondant au barème de la catégorie de revenus correspondante. Des réductions de taux sont envisageables dans les zones dites de pression immobilières, d’habitat à revitaliser ou pour l’achat d’un logement social.

Une fois le dossier complet

celui-ci reçoit un numéro d’immatriculation. Le contrat de crédit doit être signé dans les 100 jours qui suivent la date d’immatriculation.

Les crédits hypothécaires sont remboursables par mensualités constantes. Un acte de cession de créance devra être consenti au profit du prêteur.

L’emprunteur sera tenu d’assurer le logement contre l’incendie et de souscrire une assurance solde restant dû.

Si le prêt a pour objet le financement de travaux de rénovation ou autre, ceux-ci devront être impérativement exécutés dans les deux ans de la signature du contrat.

Si vous souhaitez revendre votre logement, vous devrez rembourser totalement le montant du crédit. Une indemnité de remploi de 3 mois d’intérêts sera due sur le capital remboursé anticipativement.

Formalités

Toute demande doit être introduite auprès d’un guichet de crédit social de la Société Wallonne de Crédit Social.

Les frais de dossier sont de l’ordre de 25 €. Vous devez compter également un montant de 260 € pour l’expertise du logement. Ces montants ne vous seront pas remboursés si la demande de prêt est refusée.

En outre, une contribution de solidarité au profit de la Région wallonne de 0,20 % du montant du prêt est à prévoir. Toute modification du prêt en cours entraîne également un défraiement de 150 €.

Recours

Si la Société Wallonne de Crédit Social refuse le prêt sollicité, vous disposez d’un délai de 30 jours. Pour exercer par écrit un droit de recours auprès du Président du Conseil d’administration de la SWCS.
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A partir du 1er janvier 2016, seules les rénovations d’habitations privées de plus de 10 ans pourront encore bénéficier du taux réduit de TVA de 6%. Si l’ancienneté de votre habitation se situe entre 5 et 10 ans, ne tardez donc pas à souscrire un crédit rénovation pour bénéficier de cette mesure de faveur dont notre juriste dresse les conditions d’application.

Bénéficiaires TVA à 6% pour la rénovation d’habitation

La loi vise toute personne qui détient sur l’habitation soit un droit réel (propriété, usufruit, emphytéose), soit un droit de jouissance (locataire).

Conditions

Il faut que le bâtiment, une fois les travaux effectués, soit affecté exclusivement au logement privé.

En cas d’affectation mixte (logement privé et activité professionnelle) il faut distinguer deux cas de figure.

Soit l’affectation privée est dominante auquel cas le taux réduit de TVA de 6% s’applique uniformément.

Soit l’affectation privée n’est pas dominante auquel cas le taux de TVA de 21% s’applique à la partie professionnelle et le taux de TVA de 6% s’applique à la partie privée.

En l’état actuel de la législation, les travaux doivent porter sur une habitation privée d’au moins 5 ans. Ce seuil passera à 10 ans à partir du 1er janvier 2016. Les résidences secondaires sont incluses.

Les opérations immobilières visées sont la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien (à l’exclusion du nettoyage) de tout ou partie d’un bien immeuble, en ce compris les matériaux livrés par l’entrepreneur et la mise à disposition de personnel.

Sont également considérées comme bénéficiant du taux de faveur : l’installation de chauffage, l’installation sanitaire, l’installation électrique, l’installation de volets, le placement de poêles, de radiateurs, de convecteurs individuels au bois, au charbon, au mazout, au gaz ou à l’électricité (cette liste n’est pas exhaustive).

Formalités

Afin de bénéficier du taux réduit, il vous faudra exciper une facture de votre entrepreneur avec le libellé des matériaux fournis et des services prestés.

En effet, le tarif réduit ne s’applique pas aux travaux réalisés par les propriétaires eux-mêmes.

Tout autre document permettant de prouver l’affectation privée de votre bien (acte de propriété, contrat de bail) permettra également de vous couvrir en cas de contrôle par l’administration de la TVA.

Le législateur a décidé de modifier considérablement le droit du crédit à la consommation dans le but de protéger les consommateurs et d’éviter que ceux-ci ne s’enlisent dans le surendettement. Nous dressons un aperçu des changements majeurs intervenus depuis le 1er avril 2015 ?

1. La charge de la preuve incombe au prêteur

C’est dorénavant au prêteur de démontrer qu’il a posé les questions nécessaires pour examiner la solvabilité de l’emprunteur et qu’il a vérifié que le consommateur était bien en mesure de respecter ses « futurs » engagements.

Le prêteur est également tenu de réexaminer la solvabilité du prêteur chaque année sur base d’une consultation de la Centrale des crédits aux particuliers. Ce réexamen vaut également pour les cautions qui s’engagent à rembourser le crédit au cas où le consommateur reste en défaut de paiement.

La charge de la preuve que le consommateur a eu le libre choix en rapport avec la conclusion de tout de contrat de service accessoire (par exemple : une assurance solde restant dû) conclu en même temps que le contrat  de crédit incombe également au prêteur, respectivement à l’intermédiaire de crédit.

2. Interdiction de démarchage

Il est interdit au prêteur de faire du démarchage en porte-à-porte ou d’envoyer une offre de crédit non souhaitée au consommateur. La seule exception prévue par la loi est l’hypothèse où le prêteur, respectivement l’intermédiaire de crédit, se rend au domicile du consommateur à la demande expresse et préalable de ce dernier.

En outre, le prêteur ne pourra pas établir de points de vente pour conclure des contrats de crédit dans des lieux publics tels que des gares ou des stations de métro.

3. Un formulaire standard de demande de crédit

Dès lors que le montant de votre crédit dépasse les 500 euros, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit est tenu de vous soumettre un formulaire de demande de crédit ou, le cas échéant, un formulaire de demande de renseignements.

Dorénavant, ce formulaire est standardisé, c’est-à-dire que les questions qui y sont reprises sont les mêmes pour tout le monde et doivent se rapporter notamment au but du crédit, aux revenus, aux personnes à charge et aux engagements financiers en cours.

4. La réponse globalisée de la Centrale des crédits aux particuliers

Lorsqu’un intermédiaire de crédit reçoit une demande de crédit pour laquelle il doit poser des actes d’intermédiation, celui-ci peut demander au prêteur ou à l’assureur crédit de consulter le Centrale des crédits aux particuliers. La réponse du prêteur est dite globalisée c’est-à-dire que l’information vers l’intermédiaire de crédit ne peut concerner que le nombre des contrats de crédit et la somme des montants de crédit enregistrés.

L’intermédiaire de crédit ne peut en aucun cas demander à l’emprunteur ou, le cas échéant, à la personne qui constitue une sûreté, d’exercer son droit d’accès à la Centrale des crédits aux particuliers en vue de lui communiquer la réponse obtenue.

5. Procédures d’agrément et d’inscription pour les prêteurs et les intermédiaires de crédit

Les procédures d’agrément et d’inscription pour les prêteurs et les intermédiaires de crédit changent.  Ce ne plus le SPF Economie mais la FSMA qui devient compétente en ce domaine. Le prêteur reste cependant obligé de soumettre, préalablement à son agrément, son modèle de contrat au SPF Economie.

Des conditions strictes sont imposées aux intermédiaires de crédit comme une assurance responsabilité professionnelle, une affiliation obligatoire auprès d’un service de médiation, des exigences de connaissance et de formation.

6. Mystery shopping

Le SPF Economie peut charger des membres de son personnel ou des tiers mandatés par ses soins de se rendre auprès des entreprises de crédit, en se présentant comme des clients ou des clients potentiels, sans devoir dévoiler leur qualité d’agents du SPF Economie ou de tiers mandatés par celui-ci et sans devoir préciser que les informations obtenues lors de cette visite pourront être utilisées par le SPF Economie aux fins de l’exercice de son contrôle. La prudence est donc de mise !

Les nouvelles technologies permettent de faire du commerce en ligne à tous les niveaux de consommation de biens et de services. Qu’en est-il du crédit ? J’ai besoin d’une réserve d’argent, dois-je me rendre obligatoirement dans les bureaux du prêteur ou puis-je souscrire mon crédit à distance ? Faisons le point sur cette opération contractuelle très tendance.

Contrat de crédit à distance = contrat de crédit traditionnel

La loi fait preuve d’une certaine souplesse et assimile le contrat à distance portant sur un service financier (en l’occurrence l’octroi d’un crédit) à un contrat de crédit traditionnel. La réponse est donc oui, vous pouvez aisément choisir de conclure un contrat de crédit par téléphone, internet ou sms. Cependant, dans pareil cas, le prêteur devra respecter drastiquement ses devoirs d’investigation, d’information et de conseil auprès des consommateurs.

Information et conseil du consommateur pour conclure un contrat de crédit

Tout d’abord, le prêteur sera tenu de vous informer en temps utile, c’est-à-dire avant la conclusion du contrat de crédit, sur quatre éléments fondamentaux : l’identité du prestataire de services, les caractéristiques du crédit proposé, le contenu du contrat à distance, les possibilités de recours en cas de litige.

Cette communication devra se faire par tout moyen adapté à la technique de communication à distance utilisée (par exemple un e-mail). Toutefois, si pour des raisons techniques, il est impossible de communiquer ces informations avant la conclusion du contrat, la loi autorise leur transmission au consommateur immédiatement après la conclusion du contrat de crédit.

Il existe par ailleurs un régime d’information simplifiée lorsque vous concluez un contrat de crédit au moyen d’un système de communication vocale (par exemple, le téléphone). Ce régime s’appliquera sous réserve d’un accord formel de votre part.

Par ailleurs, le prêteur sera tenu d’examiner votre solvabilité et d’apprécier l’opportunité de vous octroyer un crédit. Il devra en outre vous remettre, par écrit ou sur tout support durable, le formulaire « informations européennes normalisées en matière de crédit à la consommation » ou encore SECCI.

Ce document d’information est destiné à vous permettre de comparer plus facilement différentes offres de crédit et ainsi faire jouer la concurrence mais aussi de prendre une décision en connaissance de cause.

Vous pouvez également exiger d’obtenir le projet de votre contrat de crédit préalablement à la signature du contrat, laquelle interviendra électroniquement le cas échéant.

Droit de rétractation

Vous disposez d’un délai d’au moins 14 jours calendrier pour vous rétracter du contrat à distance portant sur un service financier. Ce droit s’exerce sans pénalités et sans indication de motif.

Pour l’exercice de ce droit le délai court :

• soit à compter du jour où le contrat à distance est conclu ;
• soit à compter du jour où le consommateur reçoit les conditions contractuelles et les informations évoquées ci-dessus, si cette dernière date est postérieure à celle de la conclusion du contrat.

Le délai est réputé respecté si la notification, à condition d’avoir été faite par écrit ou sur un support durable qui est à votre disposition et auquel vous avez accès, a été envoyée avant l’expiration du délai du délai de 14 jours.

Pendant le délai de rétractation, l’exécution du contrat ne pourra commencer qu’après votre accord exprès.

Charge de la preuve

Il incombe au prêteur de fournir la preuve qu’il a satisfait aux obligations concernant l’information du consommateur, le respect des délais, le consentement du consommateur à la conclusion du contrat et, le cas échéant, à son exécution pendant le délai de rétractation.

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