Est-il encore possible d’obtenir un crédit hypothécaire sans fonds préalables en 2018 ? En effet, outre le prix d’achat du bien immobilier, le candidat emprunteur devra tenir compte, des frais notariés, des frais de constitution d’hypothèque, et enfin des frais du contrat de crédit. Certains emprunteurs ne disposent pas de fonds préalables. Il existe cependant des formules, comme le crédit 125%, qui permettent d’emprunter plus que la valeur vénale du bien immobilier. Le point sur cette question épineuse.

Les années formidables semblent derrière nous

Les prix de l’immobilier ont progressé de manière constante entre les années 1980 et 2005. A cette époque, la plus-value annuelle des prix de l’immobilier s’élevait constamment à près de 10%. Ainsi, entre 1980 et 2000, la valeur de l’immobilier a-t-elle progressé de près de 200 %.

Evidemment, vous comprendrez aisément que dans ces conditions, il était plus aisé d’obtenir un crédit immobilier pour un montant supérieur au prix d’achat du bien immobilier.

Pourquoi ? Tout simplement parce que l’inflation immobilière portait en moins de 2 ans le bien immobilier à 20% de plus que le prix d’achat initial. Dans ces conditions, les banques ne prenait pas un grand risque à vous octroyer un crédit à 120 % puisque à peine deux ans après l’achat, l’assiette de leur garantie retombait à l’actuelle valeur du bien immobilier. C’était un peu la période dorée pour les banques où les risques étaient bien moindres.

Le crash américain de 2008

La crise des subprime trouve son origine dans le fait que les banquiers US n’ont pas voulu comprendre que l’escalade des prix de l’immobilier était derrière eux. Trop gourmands, ils ont continué à accorder des crédits hypothécaires à des emprunteurs qui n’avaient pas les moyens de payer leurs maisons. Les banquiers US ont spéculé avec l’inflation immobilière en escomptant qu’en cas de vente forcée, ils ne perdraient rien puisque le marché allait porter les prix à des montants supérieurs au prix d’achat initial. Les banquiers US n’ont pas compris que “les arbres ne grimpent pas jusqu’au ciel” et dans ce cas précis, les prix ont cessé d’augmenter et même le marché immobilier s’est effondré. C’est ce que le jargon financier appelle « l’éclatement d’une bulle spéculative ». En l’occurrence une bulle immobilière.

La tendance actuelle du marché de l’immobilier en Belgique

On relève depuis 2005, une croissance modérée des prix de l’immobilier de l’ordre de quelques pourcents et surtout depuis 2010, d’une stagnation. En résumé, les prix de l’immobilier n’augmentent plus et au contraire, on constate des légers fléchissements dans certaines régions comme à Bruxelles par exemple.

Pour l’investisseur immobilier, cela peut paraître dommageable car l’investissement ne génère plus dans l’immédiat de plus-value comme jadis. Par contre, pour l’acheteur – les jeunes – qui tente en vain de rentrer sur le marché et de devenir propriétaire, c’est une bonne nouvelle.

Pourquoi ? Car alors qu’entre 1980 et 2000, l’augmentation des prix de l’immobilier s’inscrivait invariablement à 10 % chaque année, dans cette intervalle les salaires n’ont crû que de 70 %. Finalement, acquérir une propriété “à la force de son salaire »  est devenu très difficile.

Conséquence logique sur la politique de crédit des banques

Cette stagnation  – voire même cette contraction – des prix de l’immobilier a bouleversé la politique d’octroi de crédit des banques.

Pourquoi ? Car évidemment, les banquiers ne peuvent plus escompter une augmentation vertigineuse des prix de l’immobilier dans les années à venir. Ils pourraient même craindre une légère perte de valeur des biens immobiliers, même si cette perspective est plutôt peu probable.

Le résultat est assez simple à comprendre : les banquiers sont très réticents à vous prêter davantage que la valeur vénale de la maison.

Ainsi, évidemment, les emprunteurs qui n’ont pas des liquidités pour payer les frais annexes – frais notariés, frais d’inscription de l’hypothèque, frais du contrat de crédit, peuvent-ils être pris au piège. Eux aussi, ne pourront plus financer le manque de liquidités par la plus-value à venir.

En résumé, l’acheteur ne peut bénéficier de tous les avantages en même temps : un prix qui ne progresse plus de manière exorbitante mais aussi un accès limité au crédit.

Une situation préoccupante pour ceux qui ne sont pas encore propriétaires

En effet celui qui a acquis sa maison il y a 20 ans peut tabler sur une plus-value confortable mais pour ceux qui veulent entrer sur le marché immobilier actuellement, c’est une autre histoire. Globalement, les salaires ont peu progressé et à la suite des crises successives et des mesures d’austérité, le pouvoir d’achat des ménages s’est effrité sur l’autel de la fiscalité palliative des budgets étatiques en déficit chronique. L’Etat court après des milliards et certes s’il tente des mesures d’économie sur propre fonctionnement, il puise régulièrement dans la poche des ménages.

Une solution pour les jeunes ?

Pas simple car rares sont ceux qui peuvent emprunter plus de 100% de la valeur du bien immobilier. Or, on estime que les frais accessoires s’élèvent à quelque 20% de la valeur du bien immobilier. Un exemple : vous souhaitez acquérir une maison de 200.000 euros. Il vous en coûtera près de 40.000 euros de frais, soit un prix global de 40.000 €. A vous donc de disposer de ce pécule sur votre compte en banque…

Et en pratique ?

En pratique, nous constatons que le marché hypothécaire belge est relativement stable. Bref, le belge achète toujours des maisons. Mais comment fait-il alors ?

Il existe encore des banquiers qui acceptent d’accorder des crédits à 120% lorsque le profil de l’acquéreur est bon : bon diplôme, bonne profession, belles perspectives etc…

Enfin, les belges comptent beaucoup sur leurs familles qui ont connu des jours meilleurs et qui peuvent les aider à financer le manque de liquidités lors de l’achat du bien immobilier.

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