Prêt hypothécaire sans mise de fonds : quelles limites en 2026 ?
Financer l’achat de votre bien immobilier sans disposer d’un apport personnel important reste possible, mais les règles ont été durcies. Comprendre les quotités, leurs plafonds et les exceptions vous permet d’optimiser votre projet et de négocier un crédit adapté à votre situation.
Depuis plusieurs années, la Banque Nationale encadre plus strictement les quotités des prêts hypothécaires. L’objectif est de limiter le risque de surendettement tout en continuant à offrir des solutions aux jeunes ménages, aux investisseurs et aux emprunteurs qui achètent un nouveau bien. En 2026, il est donc essentiel de bien connaître ces règles avant de vous lancer.
Obtenez votre simulation gratuite pour Prêt Hypothécaire Sans Mise de FondsFinancer votre bien avec une quotité élevée
La quotité représente le rapport entre le montant de votre prêt et la valeur du bien immobilier financé.
Plus la quotité est élevée (proche de 100 % voire au-delà), plus vous financez votre projet sans apport, mais plus les conditions peuvent être strictes (taux, garanties, assurances).
Comprendre la limite des quotités pour un prêt sans apport
À partir du 1er janvier 2020, la règle générale impose une quotité maximale de 90 % pour la plupart des prêts hypothécaires. Concrètement, cela signifie qu’en règle générale, vous devez financer vous‑même au moins 10 % du prix du bien, en plus des frais annexes (droits d’enregistrement, frais de notaire, frais de dossier, etc.). Ces frais ne peuvent donc plus, sauf exception, être intégralement inclus dans le crédit.
Pour un achat immobilier classique, un prêt hypothécaire sans mise de fonds devient donc plus difficile à obtenir. Les banques sont encouragées à limiter le nombre de dossiers dépassant cette quotité de 90 %, et à réserver les exceptions à des profils bien définis : jeunes ménages qui achètent leur première habitation, emprunteurs achetant un second bien, ou encore investisseurs locatifs. Chaque catégorie dispose de marges de manœuvre spécifiques.
En 2026, ces directives restent une référence pour le marché du crédit. Elles influencent la politique de risque des organismes de prêt et la manière dont ils acceptent ou non de financer un projet avec peu ou pas d’apport personnel. Être bien informé vous permet de présenter un dossier solide et d’anticiper les exigences éventuelles de la banque (garant, hypothèque complémentaire, nantissement, etc.).
Quotité standard : 90 % du prix du bien.
Les 10 % restants + frais d’achat sont, en principe, à financer avec vos propres fonds.
Quotités maximales : jeunes ménages, second bien et investissements locatifs
Jeunes ménages & première habitation
Pour les jeunes ménages qui achètent pour la première fois une habitation, des assouplissements sont prévus. Jusqu’à 35 % des crédits accordés par un organisme de prêt peuvent dépasser la quotité de 90 %, et 5 % de ces crédits peuvent même atteindre une quotité de 100 %.
Dans certains cas, cela permet de financer la totalité du prix du bien, voire une partie des frais, en fonction de la politique de la banque et de la solidité de votre dossier (revenus, stabilité professionnelle, garanties).
Achat d’un second bien
Si vous achetez un bien pour la seconde fois, les marges de manœuvre existent mais sont plus restreintes. 20 % des crédits accordés peuvent dépasser la quotité de 90 %, mais la quotité ne pourra jamais dépasser 100 %.
Cela permet encore d’envisager un financement avec un apport réduit, mais la banque analysera de près votre endettement global, la valeur de votre premier bien et votre capacité de remboursement à long terme.
Investissements locatifs
Pour les investissements locatifs, la prudence est encore plus marquée. La quotité maximale standard est fixée à 80 %. Toutefois, elle peut aller jusqu’à 90 % pour 10 % des crédits accordés.
Les banques attendent généralement un apport plus conséquent pour ce type de projet, car le risque perçu est plus élevé. Un bon dossier locatif, une situation financière stable et une stratégie d’investissement claire peuvent cependant jouer en votre faveur.
Pourquoi faire appel à un courtier pour un prêt hypothécaire sans mise de fonds ?
Naviguer parmi ces différentes règles de quotité et comprendre comment elles s’appliquent concrètement à votre profil peut être complexe. Un courtier en crédit analyse votre situation, compare les offres de plusieurs banques et identifie les solutions permettant d’atteindre une quotité élevée tout en préservant l’équilibre de votre budget.
En 2026, les critères d’octroi peuvent varier fortement d’un organisme de prêt à l’autre. Certains seront plus flexibles pour les jeunes ménages, d’autres pour les investisseurs, ou pour les emprunteurs disposant déjà d’un patrimoine. Un accompagnement professionnel vous aide à optimiser votre dossier et à maximiser vos chances d’obtenir un financement avec peu ou pas d’apport personnel.
Analyse personnalisée
Étude complète de votre profil (revenus, charges, projets) pour déterminer la quotité réaliste et les banques susceptibles d’accepter un prêt hypothécaire sans mise de fonds ou avec apport limité.
Optimisation des conditions
Négociation des taux, des garanties et des options de remboursement pour sécuriser un financement durablement supportable, même avec une quotité élevée proche de 100 %.
Sécurisation de votre projet
Conseil sur les assurances, les garanties et la structuration de votre crédit afin de concilier sécurité financière, protection de votre famille et maximisation de votre capacité d’emprunt.
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