Qu’est-ce qu’un bail de rénovation pour locataire ?

Le bail de rénovation est une modalité spécifique du bail de résidence principale. Il s’agit d’un contrat par lequel le bailleur accorde au locataire un ou plusieurs avantages, en contrepartie d’un engagement clair de ce dernier à réaliser des travaux déterminés dans le logement loué. Ces travaux peuvent être importants et s’étendre sur une période relativement longue, ce qui justifie souvent le recours à un crédit travaux locataire pour les financer sereinement.

Concrètement, le bailleur peut par exemple accepter de renoncer à la faculté de mettre fin au bail pendant une durée convenue, renoncer à demander la révision du loyer ou encore accorder une diminution, voire une remise de loyer pendant une certaine période. Ces avantages visent à compenser l’investissement réalisé par le locataire dans un bien qui ne lui appartient pas, tout en valorisant le patrimoine du propriétaire.

La particularité du bail de rénovation réside donc dans cet équilibre contractuel : le locataire prend en charge des travaux conséquents, parfois grâce à un financement externe, tandis que le propriétaire offre en retour une sécurité d’occupation et/ou un avantage financier. En 2026, ce dispositif est de plus en plus utilisé dans un contexte de rénovation énergétique, de mise en conformité et d’amélioration du confort des logements.

Quels types de travaux peuvent être financés ?

Les travaux visés par la loi dans le cadre d’un bail de rénovation couvrent en principe tous les travaux de rénovation et de mise en conformité, à l’exception de ceux qui incombent normalement au locataire (entretien courant, réparations mineures, etc.). Il peut s’agir de grosses réparations, de transformations structurelles, de travaux énergétiques ou encore d’améliorations importantes du confort du logement.

On pense par exemple à l’agrandissement ou à la rénovation complète d’une salle de bain, à la modernisation d’une cuisine, à la rénovation d’une cheminée, à l’isolation du logement, au remplacement des installations électriques ou de chauffage pour les mettre en conformité avec les normes de sécurité et de salubrité. Dans de nombreux cas, ces projets nécessitent un budget conséquent, ce qui amène fréquemment les locataires à solliciter un prêt travaux dédié.

Dans l’hypothèse où les travaux ont pour objet la mise en conformité du bien loué avec les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité, la loi impose des règles encore plus strictes. Les travaux doivent être décrits avec précision, leur début doit être fixé dans un délai raisonnable et, surtout, aucun loyer ne peut être exigible pendant la durée convenue pour leur réalisation, durée qui ne peut être inférieure à celle raisonnablement nécessaire pour exécuter ces travaux.

Formalisation du bail et sécurisation de vos travaux

Un simple accord verbal entre le propriétaire et le locataire est insuffisant. La loi impose la rédaction d’un écrit, pouvant intervenir à tout moment au cours du bail en cours. Il est donc possible de transformer un bail de résidence principale existant en un bail de rénovation, pour autant que les parties formalisent clairement leurs engagements respectifs dans un contrat signé.

Le contrat doit préciser que le locataire s’engage à réaliser, à ses frais, des travaux déterminés dans le bien loué, en fixant un délai d’exécution réaliste. Il doit également indiquer la durée totale du bail, ainsi que la ou les contreparties accordées par le bailleur : maintien dans les lieux pendant une certaine période, renonciation à l’augmentation de loyer, réduction temporaire de loyer, etc. Pour les travaux de mise en conformité, la loi exige en plus une description détaillée des travaux et l’absence de loyer dû pendant leur exécution.

Au terme des travaux, il est recommandé de procéder à une réception contradictoire, à la demande de la partie la plus diligente. Cette étape permet de vérifier que les travaux convenus ont été réalisés correctement et de lever toute contestation ultérieure. Pour le locataire, c’est aussi un moyen de justifier auprès d’un organisme de crédit l’usage précis des fonds empruntés dans le cadre d’un financement travaux.

Précautions, assurances et clauses à prévoir

Même si le mécanisme du bail de rénovation est attractif pour les deux parties – valorisation du bien pour le propriétaire et avantages d’occupation pour le locataire – la prudence reste indispensable. Avant de vous engager, assurez-vous de bien évaluer le coût global des travaux et de vérifier que les avantages consentis par le bailleur compensent réellement votre investissement, surtout si vous faites appel à un crédit.

Il est vivement recommandé de souscrire une assurance adaptée à la nature et à l’ampleur des travaux (responsabilité civile, dommages au bâtiment, etc.). En tant que locataire, votre responsabilité peut être engagée en cas de sinistre survenant pendant ou à la suite des travaux. Une bonne couverture vous protège vous, mais aussi le propriétaire et le bien loué.

Par ailleurs, même s’il s’agit d’un bail, le bailleur conserve souvent, dans le cadre légal applicable, la possibilité de résilier pour certains motifs, par exemple pour occupation personnelle, moyennant un préavis (généralement de 3 mois). Il est donc essentiel de prévoir dans le contrat une clause de restitution, totale ou partielle, du coût des travaux si la résiliation intervient dans un délai proche de l’achèvement de ceux-ci. À l’inverse, si vous quittez les lieux avant d’avoir terminé les travaux, vous pouvez être amené à indemniser le propriétaire pour la valeur des travaux non exécutés.

Pourquoi structurer votre projet avec un bail de rénovation ?